Την αναστολή του ΦΠΑ για τα επόμενα 3 χρόνια σε όλες τις οικοδομικές άδειες ανακοίνωσε ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, στο πλαίσιο εκδήλωσης του Economist. Ο πρωθυπουργός είπε μάλιστα ότι το μέτρο έχει αναδρομική ισχύ και αφορά σε όλες τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από 1.1.2006.

Όπως θα εξηγήσουμε παρακάτω, το μέτρο δεν ευνοεί τους πάντες. Ίσως την αγορά εν γένει -και μάλιστα υπό προϋποθέσεις- αλλά όχι όλους αδιακρίτως. Ευνοεί κυρίως τους ιδιοκτήτες αρκετών ή πολλών ακινήτων, αλλά και τους εργολάβους οικοδομών. 

Τι σημαίνει το νέο μέτρο στην πράξη; 

Η αναστολή του ΦΠΑ στην οικοδομή, δεν αφορά όποιον χτίζει γενικά, ούτε όποιον αγοράζει σπίτι γενικά. Δεν μειώνει το κόστος ανέγερσης.  Το μέτρο θα επηρεάσει θετικά αυτούς που έχουν ήδη πρώτη κατοικία και αγοράζουν δεύτερο ή τρίτο ακίνητο και μάλιστα, από αυτούς θα επηρεαστούν μόνο εκείνοι που αγοράζουν από εργολάβο και όχι από ιδιώτη. 

Επηρεάζει δηλαδή τους επενδυτές (ή… όσους νομίζουν ότι επενδύουν) σε νεόδμητο ακίνητο. 

Ποιοι πραγματικά ευνοούνται 

Αυτοί που πραγματικά θα ωφεληθούν από το νέο μέτρο είναι εργολάβοι οι οποίοι τα προηγούμενα χρόνια έχτισαν οικοδομές αλλά δεν κατάφεραν να πουλήσουν τα διαμερίσματα ή άφησαν τα κτίρια ημιτελή ελλείψει αγοραστικού ενδιαφέροντος. 

Αυτό σημαίνει ότι θα ωφεληθούν κι αυτοί που αγοράζουν ένα ακίνητο από εργολάβο και όχι από ιδιώτη. Άρα θα υπάρξει ένα όφελος για όποιον θέλει να αγοράσει νεόδμητο διαμέρισμα. Για παράδειγμα: αγοράζοντας σήμερα ένα διαμέρισμα αξίας 100.000€ από έναν εργολάβο, ο αγοραστής πρέπει στη συνέχεια να καταβάλλει 24.000 ως ΦΠΑ. Αντιθέτως, αν αγοράσει από ιδιώτη, θα καταβάλλει μόνο το 3% (δηλαδή 3.000€ στο παράδειγμα) ως φόρο μεταβίβασης. 

Με το νέο μέτρο, θα καταβάλλει το 3% της αξίας ως φόρο μεταβίβασης, από όποιον κι αν αγοράσει σπίτι. 

Επαναλαμβάνουμε ότι όλα τα παραπάνω ισχύουν αν δεν πρόκειται για την πρώτη κατοικία. Συνεπώς, το νέο μέτρο ευνοεί κατά κανόνα την αγορά δεύτερης (ή τρίτης κ.ο.κ.) κατοικίας. Ευνοεί αυτούς που θέλουν να αγοράσουν ένα ή περισσότερα ακίνητα για εκμετάλλευση. 

Γιατί δεν υπάρχει μεγαλύτερη αναδρομικότητα 

Πολλοί θα αναρωτηθούν γιατί η αναδρομικότητα δεν πάει ακόμη πιο πίσω από τα 14 έτη. Πολύ απλά διότι από το 2006 επιβλήθηκε ο αυξημένος ΦΠΑ στην οικοδομή (έως τότε ίσχυε ένας μειωμένος συντελεστής 11%). Έως τότε, αυτός που αγόραζε ένα σπίτι, πλήρωνε τον φόρο μεταβίβασης 11%, εκτός αν ήταν η πρώτη κατοικία και απαλλασσόταν. 

Ο αυξημένος συντελεστής ΦΠΑ στην οικοδομή (σήμερα 24%) επιβλήθηκε το 2006 (τότε ήταν 19%). Τον φόρο αυτόν πληρώνει μέχρι και σήμερα κάποιος που αγοράζει σπίτι από εργολάβο οικοδομών. Αν αγοράζει σπίτι από ιδιώτη, καταβάλλει μόνο τον φόρο μεταβίβασης ύψους 3%. 

Και πάλι, όμως, ακόμη και σήμερα, όταν κάποιος αγοράζει πρώτη κατοικία, είτε από ιδιώτη, είτε από εργολάβο, απαλλάσσεται από την καταβολή φόρου, με ορισμένους περιορισμούς στον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων αναλόγως αν πρόκειται για άγαμο ή έγγαμο ή για το αν υπάρχουν τέκνα. 

Πάντα υπήρχαν τα «τρικ» για να γλιτώσει κάποιος την καταβολή φόρου για μια δεύτερη κατοικία ή για να πληρώσει λιγότερα χρήματα, αλλά είναι γεγονός ότι από το 2006 και μετά υπήρξε μια τεράστια επιβάρυνση για ορισμένες κατηγορίες αγοραστών. 

Γιατί είναι καλό μέτρο 

Μια θετική πλευρά του νέου μέτρου είναι ότι στο εξής θα δοθεί κίνητρο στους εργολάβους να χτίσουν νέα ακίνητα κι έτσι να βελτιωθεί η σημερινή κατάσταση στην αγορά, σε περιοχές όπως η Καβάλα, όπου υπάρχει πολύ χαμηλή προσφορά ακινήτων. 

Το μέτρο θα έχει επίσης ως επακόλουθο να αναβαθμιστεί (αυξηθεί) η αξία των οικοπέδων στα οποία επίσης θα αυξηθεί η ζήτηση, λόγω του ενδιαφέροντος που πιθανότατα θα προκύψει από εργολάβους. 

Για την πόλη της Καβάλας, ωστόσο, λίγα πράγματα θα αλλάξουν, ελλείψει οικοπέδων. Τα μόνα οικόπεδα που προσφέρουν αξιόλογο κέρδος σε έναν εργολάβο είναι τα μεγάλα τα οποία είναι εξαιρετικά δυσεύρετα. 

Το μέτρο πάντως θα ευνοήσει και τις ημιτελείς οικοδομές, υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι ο εργολάβος μέσα στην κρίση που προηγήθηκε δεν έχει χρεοκοπήσει, έχει κάποια οικονομική επιφάνεια, δεν χρωστάει, μπορεί να δανειστεί κλπ κλπ 

Το νέο αυτό μέτρο θα ισχύσει και για τις περιπτώσεις αντιπαροχής. 

Υπάρχουν και τα αρνητικά 

Μια άλλη επιρροή του μέτρου θα είναι η άνθιση της οικοδομικής δραστηριότητας η οποία θα κινήσει πολλούς τομείς της οικονομίας, πολλά επαγγέλματα, ακόμα και εμπορικές δραστηριότητες. Αυτό όμως, συνοδεύεται κι από ένα αρνητικό αφού θα σημάνει και αύξηση των τιμών στο πεδίο της ανακαίνισης που σήμερα είναι στα φόρτε του και εξαιτίας του γεγονότος ότι μειώθηκαν οι τιμές και τα κόστη την τελευταία δεκαετία. 

Επίσης αξίζει να σημειωθεί ότι η αναδρομικότητα του μέτρου δεν αφορά σε σπίτια που έχουν ήδη πωληθεί/αγοραστεί και για τα οποία έχει ήδη καταβληθεί ο ΦΠΑ. Επιστροφή χρημάτων δεν προβλέπεται. 

Όποιος πάντως θέλει τώρα να αγοράσει, μπορεί να απαλλαγεί από την υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ, με μια αίτηση, μόλις τεθεί σε ισχύ το νέο μέτρο. 

Μέτρο φτιαγμένο στα μέτρα του ιδιοκτήτη ακινήτων 

Ο πρωθυπουργός ανέφερε ότι η αγορά ακινήτων ανακάμπτει και ότι οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7,7% το δεύτερο τρίμηνο του 2019. Η αναστολή του ΦΠΑ για την οικοδομή, όπως είπε, εντάσσεται στα μέτρα για τις κατοικίες, όπως η μείωση του ΕΝΦΙΑ, η αναστολή του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα και η μείωση του φόρου κατά 40% στις εργασίες ενεργειακής και αισθητικής αναβάθμισης των υφιστάμενων κτιρίων. 

Στο κυβερνητικό επιτελείο θεωρούν ότι το μέτρο της αναστολής ΦΠΑ θα τονώσει την οικοδομική δραστηριότητα και την αγορά ακινήτων γενικά.